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关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用的几点看法

发布时间:2012-02-20 10:51:02


关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用的几点看法

左 立

随着经济发展、社会进步,城乡人员流动更加频繁,进城务工、上学、经商的人员越来越多,他们需要居住,因此租房便成为首选的居住方式。除此之外,随着第三产业(以服务业为主)在产业结构中所占比例的日益增长,商业地产的繁荣,商铺租赁行业也随之成为一个大市场。房屋租赁市场的活跃,必然造成租赁期间因为各种原因发生经济纠纷的概率增加。由于在审判实践中各个地方法院与法官对法律的掌握尺度不一,对同类案件的审理往往见仁见智,因此迫切需要制定一部司法解释来解决以上问题。2009年6月22日,最高人民法院审判委员会第1469次会议通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)(以下简称《解释》),该《解释》于同年7月30日公布,自9月1日起施行。

对于新城法院的法官来说,《解释》具有很强的实践意义。在我院辖区之内,有数家规模较大的批发市场,例如康复路批发市场、西北商贸中心、轻工市场、茶叶批发市场等等。因此,无论是外来务工、经商人员的住房租赁,还是商铺租赁,在我院辖区之内都很普遍,发生的租赁纠纷也相对较多。基于上述原因,要求我院相关业务庭的审判人员准确理解与适用《解释》具有非常重要的现实意义。

一、合同效力认定方面的问题

《解释》第2条至第5条以及第15条至第18条规定了关于房屋租赁合同效力认定的问题。合同效力的认定对促进房屋租赁市场发展,维护房屋租赁市场秩序意义重大。《解释》回应社会经济发展需求,在遵循法律规定精神的基础上,确定了尽量维持合同效力的原则。具体体现在以下两个方面:一是明确合同无效的情形。《解释》将违法建筑租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。二是对欠缺生效条件合同的处理上,采取了补救性措施。即当事人只要在一审法庭辩论终结前,取得了法律、行政法规规定的条件,不存在《合同法》第52条规定的无效情形,就认定合同有效。《解释》采用宽严适当的原则确定合同效力,目的是在尽量维持合同效力的基础上,促进社会资源的有效利用,维护房屋租赁市场的健康发展。

关于违法建筑的认定标准,依照城乡规划法、土地管理法等法律规定,工程建设需要取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等相关工程建设的行政审批手续。实践中有人认为,租赁房屋缺乏上述任何一项权证,都应当认定为违法建筑。从上述权证的性质和功能看,《土地使用权证》和《建设用地规划许可证》是土地使用者使用和管理土地的法律凭证。《建设工程规划许可证》是建设工程符合城市规划要求,许可建设单位建设工程的法律凭证。《建设工程施工许可证》是建设施工单位符合各种施工条件,允许开工的批准文件。违法建筑的主要特征是建设活动不具有合法性,而《建设工程规划许可证》的颁发目的就是要解决建设活动的合法性问题,因为其他权证并不直接针对建设活动是否合法的问题。因此,认定违法建筑应当看建设工程是否取得《建设工程规划许可证》,是否按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设。《解释》第2条、第3条规定的“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋,未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,超过批准使用期限的临时建筑”为违法建筑。

关于合同被判定无效后,占有利益的返还问题,依照无效合同的处理原则,承租人应返还依无效合同取得的财产,包括占有的房屋和实际占有房屋期间所获取的占有利益。这里需要注意的是,在合同因租赁房屋为违法建筑被认定为无效时,如果承租人已经占有租赁房屋,仍然需要向出租人返还占有利益。因为出租人(建设者)不能取得违法建筑的所有权,并不影响其基于占有享有的占有利益。承租人取得了出租人对违法建筑享有的占有利益,亦应当予以返还。占有利益为无形财产,承租人只能采用折价补偿的方式。《解释》将支付房屋占有使用费作为承租人对获取的占有利益进行折价补偿的主要方式。

从审判实践中案件的裁判效果来看,合同约定的租金标准与合同签订时的市场行情相符,易于被双方当事人认可,且标准明确,有利于人民法院判断掌握,可避免采用评估方式确定房屋使用费,加重当事人诉讼成本,延长案件审理期间等弊端。因此按照合同约定的租金标准确定房屋占有使用费的数额,有利于纠纷的及时解决和矛盾的彻底化解。《解释》吸收了审判实践的成果,规定,“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”“一般应予支持”的规定较为灵活,如果因房屋质量问题或者其他原因影响承租人使用房屋,完全参照合同约定的租金标准确定承租人占有使用费数额可能与其获取的占有利益不符,案件受理人民法院可以根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准。因此采用评估方式确定房屋占有使用费,只能作为最后的办法。

二、装饰装修物的处理问题

装饰装修物的处理涉及债权和物权两大领域,关涉添附制度、不当得利等民法理论,在理论界和实务界都引起了高度关注。《解释》针对合同无效、合同解除、合同履行期间届满三种情形,借鉴装饰装修物形成附合、未形成附合等情形下所有权归属理论及补偿理论,对装饰装修物的处理进行了详细的规定。

关于装饰装修物的范围,建设部颁布的《建筑装饰装修管理规定》中指出,建筑装饰装修是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求,使用装饰装修材料,对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。《建设工程质量管理条例》释义解释称,“改建是指不增加建筑物或建设项目体量,在原有基础上,为改善建筑物使用功能、改变使用目的,对原有工程进行改造的建设项目。装修工程也是改建。”从上述部颁规定对专业术语的解释看,改建包括装饰装修,均是对建筑物进行改善的重要方式。房屋租赁市场普遍将改建称为装饰装修,房屋增设他物因多在装饰装修中进行,且常与房屋结合密不可分,同装饰装修区分不明显,一般也纳入装饰装修范畴。《解释》依照行业理解,条文中所称的装饰装修物包括改建工程、普通装饰装修工程的装饰装修物和增设的他物。但应注意的是,《解释》第14条中所指涉的“扩建”是与“装饰装修”既有区别又有联系的一个概念,在司法实务中应予以不同处理,此点后文详述。

关于装饰装修物的归属问题,按照装饰装修物与房屋结合的继续性与固定性的物理形态和装饰装修物是否丧失独立价值,装饰装修物可分为附合和未形成附合装饰装修物两类。附合是物权理论中添附的一种类型,是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物。附合装饰装修物是动产与不动产结合后,动产成为不动产的重要部分,非毁坏或变更其性质而不能分离。《解释》针对装饰装修物的两种形态,吸收物权添附理论,规定在合同无效、合同解除、合同履行期间届满时,未形成附合的装饰装修物可由承租人取回。形成附合的装饰装修物由出租人取得所有权。

关于附合装饰装修物的补偿问题,《解释》在规定上区分了取得出租人同意与未经出租人同意的两种情况。后者要承担侵权责任,因此上本文不予讨论,下面主要讨论的均是建立在承租人经同意装饰装修的前提下的。

首先,关于合同履行期间届满时附合装饰装修费用的处理。无论是依照《合同法》第235条的规定,还是相关政府部门提供的格式合同,均认为在这种情况下,出租人将无偿取得装饰装修物的所有权,因此,《解释》规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。”这一点没有疑问。

其次,关于合同解除时附合装饰装修费用的处理,司法实践当中裁判尺度不统一的现象比较严重。《解释》第11条针对这一问题进行了规定。该规定中涵盖了如下方面的内容:一是明确了装饰装修损失补偿的归责原则。合同解除,承租人装饰装修造价费用尚未摊销完毕,承租人不能享有剩余租赁期内的装饰装修价值利益。如果由一方过错导致合同解除的,该利益作为合同解除的损失,由导致合同解除的违约方负担。双方违约的,根据各自的过错分担。如果因不可归责于双方当事人的原因导致合同解除的,按照公平责任原则分担。依照物权法、拆迁管理条例的规定,出租房屋被国家征收、拆迁时,政府部门或者拆迁单位要对被征收或者拆迁的房屋进行补偿。依照相关行政规范,补偿事项一般包括房屋的装饰装修损失。租赁房屋在返还出租人之前,装饰装修物归承租人所有,补偿款作为装饰装修物的代位物,依照物权归属原则,归承租人所有。如果政府或者拆迁单位将补偿支付给了出租人,承租人可以依照对装饰装修物享有的物权,向出租人请求返还不当得利。此时,虽然合同解除具有不可归责于双方的事由,却不能适用公平原则解决装饰装修的损失补偿问题,装饰装修的补偿按照物的归属,在拆迁补偿款中分配。《解释》第11条第(4)项因此作出“法律另有规定的,适用其规定”的表述,作为适用解释规定的归责原则之外的兜底条款;二是确定了装饰装修的损失范围。按照《解释》第11条第(2)项的规定,合同解除时装饰装修的损失为残值损失,这一损失范围的确定,需要考虑出租人是否同意利用装饰装修的因素。如果同意,应当依照不当得利理论,对承租人予以补偿,补偿的款项应当在承租人装饰装修残值损失中扣除。上述装饰装修损失范围的认定原则,同样适用于该条的第(3)项与第(4)项。

再次,关于合同无效时附合装饰装修物的处理,按照《解释》第9条第(2)款的规定,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方当事人各自按照导致合同无效的过错分担现值损失,这一点没有疑问。

最后,关于损失的计算方法。《解释》根据有效合同与无效合同的不同法律效果,对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的认定标准。现值损失是指合同被认定无效时,装饰装修物的现存价值,该价值一般按照装饰装修造价审计鉴定方法进行计算,由工程造价扣减承租人占有使用房屋期间的折旧费用。残值损失是指在合同解除时,装饰装修物的“剩余价值”,该价值通过装饰装修的工程造价扣减房屋占有使用期间消耗的装饰装修价值来确定。房屋占有使用期间消耗的价值是以合同解除时装饰装修的现存价值为基础确定的,且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。《解释》依照租赁合同的权利义务内容、行业惯例、交易习惯,规定在双方当事人无约定情形下,承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期间摊销完毕,出租人无需补偿。按照这一规定,合同履行期间已经摊销的装饰装修费用,不应列入合同解除的损失范围。

三、房屋扩建费用的处理问题

所谓扩建,是指在原有产品基础上加以扩充的建设项目。对于房屋而言,其扩建主要是指在原有房屋基础上加高加层,增加其使用面积。需要重新建造基础工程的房屋建设项目一般不属于扩建而属于新建。扩建行为是以取得《建设工程规划许可证》作为其已办理合法建设手续的标志。相对于装饰装修来说,扩建虽然也是将动产附合于不动产而使动产归属于不动产所有人,但是却与前者有着本质上的不同,因此体现在《解释》中,对于司法实践的指导也不同。具体说来主要体现在:第一,扩建造价费用负担问题,适用于合同无效或者有效但终止履行时的情形。在这两种情形中,合同都未如期履行完毕,与此同时,出租人却因添附取得了该扩建物的所有权。显然,这符合不当得利的构成要件,故承租人对其支出的扩建造价费用损失有权要求出租人负担。第二,与装饰装修物不同,扩建物一般是通过加高、加层等建筑方式形成,其添附方法与新建建筑基本类似,非但不会因租赁合同履行完毕而严重贬值,反而极有可能导致房屋的增值。正是基于以上两点,《解释》对于扩建形成的添附,做出了与装饰装修不同的规定。

在审判实务中,关于租赁合同解除时的扩建费用的处理,可分为以下情形:第一,因出租人违约导致合同解除的情形。此时,如果该扩建部分办理合法建设手续的,由出租人负担扩建费用。如果未办理合法建设手续,情况较为复杂。当未办理合法建设手续的原因由出租人单方过错导致,则由出租人承担扩建费用;如果是由承租人单方过错导致,或其有部分过错时,则承租人主张出租人承担扩建费用时,出租人可以承租人有过错为由进行相应抗辩,对于出租人的违约行为可以依照《合同法》第97条进行处理。第二,因承租人违约导致合同解除时,如果扩建部分办理合法建设手续,出租人仍应负担相关扩建费用,但出租人可以承租人违约为由,请求减少扩建部分费用的负担。如果未办理合法建设手续,出租人可以承租人违约且自己无收益为由,主张不承担扩建费用。第三,因当事人双方违约导致合同解除的,如果已经办理合法建设手续,出租人仍应负担相关建设费用,但可主张承租人有违约行为,适当减少费用的负担。如果未办理合法建设手续,应考虑双方的过错程度,按一定比例进行费用负担。第四,因不可归责于双方当事人的原因导致合同解除的,可以考虑适用《解释》第14条的规定,解决扩建费用的承担问题。另外值得注意的是,在合同履行期间届满,当事人均无违约行为时,也应按照《解释》第14条的规定进行处理。

关于确定扩建造价费用的计算标准,一般考虑使用现存价值审计鉴定法。所谓的现存鉴定价值,是指通过审计对现存扩建部分根据市场价格和折旧等因素得出的实物固定价值。

(作者系新城法院民一庭助理审判员)

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